Неликвид со скидкой: застройщики не могут распродать четверть новых квартир | Построй дом!

Неликвид со скидкой: застройщики не могут распродать четверть новых квартир

  • admin
  • Комментариев нет
Неликвид со скидкой: застройщики не могут распродать четверть новых квартир
  • Фото: Неликвид со скидкой: застройщики не могут распродать четверть новых квартир

Global Look Press, © Nikolay Gyngazov

В сданных за последние несколько лет жилых комплексах, четверть новых квартир до сих пор не может найти своего покупателя. Конкуренция усиливается и, чтобы продать такие лоты, девелоперы часто вынуждены предлагать их с большими скидками.

Московские застройщики никак не могут распродать тысячи квартир в уже сданных домах. Около четверти жилья в комплексах, которые введены в эксплуатацию более двух лет назад, могут так и не найти своих владельцев, допускают в «Метриум Групп».

Такие ситуации складываются по разным причинам. Например, из-за ошибок коммерческой стратегии, когда девелопер предлагает слишком высокую цену, либо оставляет напоследок «сложные для продажи» квартиры.

Еще одна причина возникновения «квартирных остатков» – непроработанная финансовая модель, при которой компания вынуждена поднимать цену, несмотря на плохой спрос. Кроме того, иногда сказываются ошибки в продвижении и маркетинге: застройщик может неверно выстроить первичную коммуникацию с покупателем или же не принять в расчет растущую конкуренцию с соседними проектами.

Проблему усугубляет непрекращающийся уже несколько месяцев рост предложения на первичном рынке. Квартирам, в сданных два-три года назад ЖК, все сложнее конкурировать с новыми выводимыми на рынок комплексами и такое «жилье-старожил» постепенно превращается неликвидный товар.

«Подавляющее большинство клиентов делают выбор в пользу современных проектов, которые находятся в стадии строительства или были сданы в эксплуатацию не более 1-2 лет назад. Те же новостройки, которые получали РВЭ раньше, сегодня испытывают серьезные трудности с реализацией остатков», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Самая тяжелая ситуация сложилась в бизнес-классе. Эксперты риэлтерского агентства зафиксировали большой объем нераспроданных квартир сразу в 11 ЖК. Например во введенном два года назад ЖК «Триколор» своего хозяина до сих пор так не нашла каждая третья квартира. Остается нереализованной четверть всех квартир в ЖК «Донское Подворье», хотя объект получил разрешение на ввод в эксплуатацию еще в 2009 году.

Примечательно, что в более топовом сегменте рынка – премиум-классе – проблема нераспроданных остатков значительна, но не так ярко выражена. По мнению экспертов риелеторского агентства, в этом сегменте только два проекта попали в зону риска – The Pleasant House и Capital House. Эти ЖК были сданы четыре года назад, но доля квартир, выставленных на первичную продажу, там до сих пор превышает 16%. Впрочем, такое положение дел отчасти можно списать на специфику самого предложения. Оба комплекса позиционируют себя в качестве клубных домов и в обоих на продажу выставлено всего по две квартиры.

Наименьший уровень остатков зафиксирован, пожалуй, в сегменте массового жилья. Экспертам «Метриум Групп» удалось обнаружить лишь два «проекта-староложила». В частности, в ЖК «Загорье», сданном в эксплуатацию почти 5 лет назад, до сих пор в продаже находится 41,9% квартир или более 1 тыс. лотов. По этому показателю данный проект является абсолютным лидером среди всех новостроек «старой» Москвы.

В среднем, в комфорт-классе остатки распродаются обычно в течение 1-1,5 лет после сдачи. При этом часть лотов, обычно 10-20 квартир, в зависимости от масштаба проекта, может еще достаточно долго экспонироваться, если девелопер не видит необходимости в срочном закрытии реализации по проекту, отмечает директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина.

Доля непроданных квартир после ввода дома в эксплуатацию может стать проблемой для застройщика, только если это противоречит его бизнес-модели, указывает коммерческий директор группы «Самолет Девелопмент» Дмитрий Волков.

«Например, компании, которые выводят квартиры в продажу только после введения дома в эксплуатацию, ориентируются на высокую стоимость продажи квартир при более длительных сроках. В таких проектах квартиры сознательно могут держаться до года без понижения цены, чтобы добиться требуемого уровня маржинальности, — рассуждает топ-менеджер. — А для тех, кто ставит себе задачу продать все квартиры до ввода в эксплуатацию, вопрос непроданных остатков станет проблемой».

Сохранение высокой доли нераспроданных остатков жилья означает для девелопера не только недополученную выручку, но и целый ряд других сложностей. Например, это повышает его налоговую нагрузку, поскольку, будучи невольным собственником квартир, он вынужден платить по ним все сборы.

Неудивительно, что девелоперы в такой ситуации используют все доступные способы для скорейшего завершения первичных продаж. Ключевой инструмент – продажа застоявшихся квартир с дисконтом.

Но тут может возникнуть другая трудность. Выставленные на реализацию «квартиры-старожилы» часто начинают конкурировать предложения от частных инвесторов в этом же ЖК  – «молодой вторичкой» от вчерашних покупателей.

«Зачастую инвесторы, которые «входили в проект» на стартовой цене выставляют цену продажи  ниже, чем у девелопера, что затрудняет реализацию квартир по цене от застройщика», — констатирует заместитель коммерческого директора девелоперской группы «Инград» Ольга Кузнецова.

Источник: vesti.ru

Оцените эту запись:

Добавить комментарий